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物業安全管理方案與制度：

　　一、監控器無畫面，尤其晚上看不清

　　漏洞現象：

　　1、監控頭失效，攝像頭老化、線路斷損等;

　　2、攝像頭無微光夜視功能，監控視頻模糊或雪花等;

　　堵漏措施：

　　1、開展日常巡查與檢修;

　　2、無夜視功能的，或增加燈光補償設施，或改裝微光夜視一體機。

　　二、不用刷卡無需核實即可進入園區

　　漏洞現象：

　　1、人行刷卡門形同虛設;

　　2、陌生人進出園區無核實;

　　3、大門敞開;

　　4、有人行刷卡門，但外人進入園區只要里面有人開門就可以進入

　　堵漏措施：

　　1、設進出雙向刷卡要求，而非進入刷卡;

　　2、對秩序維護人員核查行為進行監控;

　　3、大門關閉，如大門結構不利于出入管理，可在大門旁或內增設小門，裝刷卡器。

　　4、高檔項目要對非業主常出入人員進行備案，如保姆、郵遞員、送水工等，并進行公示。

　　三、門崗人員經常換，不熟悉外來人員

　　漏洞現象：

　　1、門崗人員不穩定，業主出入不熟悉，在人員核實過程中，容易與老業主發生沖突;

　　2、新門崗人員怕與業主發生沖突，外來人員與業主都不核實。

　　堵漏措施：

　　1、門崗人員上崗前要進行帶崗學習，由老員工進行1帶1的培訓，保證新員工能夠熟悉老業主;

　　2、如未來得及上崗培訓，則可安排門崗人員以刷卡、出示業主證明的方式進行證明，態度要溫和，對業主及非業主一視同仁。

　　3、張布入園須知，明確入園需提供相關證明，門崗人員公事公辦，并表明自己新來，請業主諒解，短期內能夠獲得業主認可。

　　四、巡邏人員未按巡邏路線實施，聚崗、躲崗

　　漏洞現象：

　　1、未按巡邏路線巡邏，抄近路完成任務;

　　2、長時間在某個點停留;

　　3、巡邏路線長期不確定，巡邏人員自己決定巡邏順序;

　　4、確定巡邏路線后不更換，被不法分子掌握規律鉆了空子。

　　堵漏措施：

　　1、配置電子巡更系統，并每日檢查巡更情況;

　　2、無電子巡更系統，則安排巡邏人員與監控中心互動，在指定監控點進行報點;

　　3、設置多條巡邏路線，定期更換變動;

　　4、可采用GPS定位系統，掌握巡邏人員位置和路線。

　　五、裝修工人在多戶之間竄或留宿

　　漏洞現象：

　　1、辦理出入證后，裝修工人在非登記戶進行作業;

　　2、裝修工人晚上留宿在小區里;

　　3、裝修工人在園區里騎車、運材料破壞公共綠地或設施。

　　堵漏措施：

　　1、裝修監管人員進行戶內裝修巡檢，檢查裝修工人證件;

　　2、每晚在時間確定后進行裝修工人清場;

　　3、裝修工人如確定要留宿在園區內，需要業主進行背書。

　　六、不用刷卡即可進入單元

　　漏洞現象：

　　1、有條件的安裝刷卡系統，可增強管理便利性，并有利于業主私密性保護;

　　2、無條件的也要確保單元門機械鎖好用，可通過業主自備鑰匙開鎖的方式解決部分問題;

　　3、宣傳教導業主杜絕尾隨人員一并進入。

　　堵漏措施：

　　1、單元門無刷卡系統;

　　2、單元門刷卡系統損壞;

　　3、單元門機械鎖損壞;

　　4、不刷卡可跟進單元。

　　七、門禁系統用固定密碼可開門

　　漏洞現象：

　　1、使用密碼開門，且長期不更換;

　　2、密碼開門痕跡明顯，可從按鍵磨損情況來判斷;

　　3、使用123456、111111、666666、888888等常見數字;

　　4、保潔人員掌握密碼;

　　5、送奶、送報等外來人員掌握密碼;

　　6、業主掌握密碼。

　　堵漏措施：

　　1、密碼作為門禁開啟的備用手段，密碼更新后進行存檔，物業人員日常工作中不采用此方法;

　　2、密碼不向業主公開;

　　3、保潔作業使用門禁卡，不可使用密碼;

　　4、如發現有使用密碼人員進入單元，立即更換密碼并備案。

　　八、脈沖電子圍欄沒有電

　　漏洞現象：

　　1、電子圍欄有斷裂但無警報或修復;

　　2、電子圍欄上有植物攀附;

　　3、電子圍欄報警燈電源指示燈無顯示。

　　堵漏措施：

　　1、將斷裂線纜接駁好并拉直，高壓危險標識牌掛立清晰，起到完好威懾的作用;

　　2、及時清理攀附的植物;

　　3、及時通電，如果短時間不能夠修復，先保證報警燈有電運轉。

　　九、紅外對射、格柵對射失效

　　漏洞現象：

　　1、紅外對射、格柵對射設備臟污、陳舊、缺損;

　　2、紅外對射、格柵對射之間有障礙物但未報警或有人處理;

　　3、既有防爬刺線又有紅外對射時，可能紅外對射就不好使。

　　堵漏措施：

　　如果需要其發揮作用：

　　1、日常巡檢進行測試，測試留存記錄，發現損壞及時維修;

　　2、對發生誤報等情況進行排查，而不能夠將警報關閉了事;

　　如果已不在乎其是否發揮作用

　　1、維修、清潔等日常作業時進行巡查和清潔，保證外觀有效。

　　十、車輛進出核實不嚴格

　　漏洞現象：

　　1、車輛進出園區或車場車管員直接方向放行，其中可能部分非業主車輛也已進入;

　　2、好車豪車不核實，僅對一般車輛核實，容易被職業慣偷鉆空，也易引起業主反感;

　　3、無人值守停車場刷卡即可進入，部分車主復制卡進出，停車場系統無車輛對比功能，一卡多車，造成占用車位情況。

　　堵漏措施：

　　1、在車輛管理崗處備案園區車輛信息，并要求車輛管理人員進行熟悉，確保本園區業主車輛可以快速審核通過;

　　2、在門崗處增加藍牙射頻卡刷卡系統，業主車輛上配備后可快速自動審核放行;

　　3、外來車輛需進行登記;

　　4、增設車輛核對功能，避免一卡多車，占用車位情況。

　　十一、物業人員或業主給陌生人開單元門

　　漏洞現象：

　　1、保潔員“熱情為業主服務”，但又不熟悉業主，給陌生人開了門;

　　2、業主開門后未及時關門，給陌生人尾隨的機會。

　　堵漏措施：

　　1、嚴禁保潔人員給陌生人開門，乃至嚴禁保潔員給業主開門;

　　2、加強閉門器的檢修;

　　3、向業主進行尾隨惡果的宣傳，加強自我保護意識。

　　十二、底商開后門形成失控的進出通道

　　漏洞現象：

　　1、小超市、小賣店、餐飲店等商鋪在園區內開后門，準備面向園區經營;

　　2、銀行、餐飲等單位在園區內開消防通道;

　　3、開門后形成踩踏小道。

　　堵漏措施：

　　1、如作為消防門必須設施，要求安裝消防控制鎖，非緊急情況不可打開;

　　2、營業目標的后門一律進行封堵，使用綠籬、柵欄等進行封閉;

　　3、以封閉管理的要求，向業主進行公示，讓業主一起進行反對。

　　十三、一樓樓道窗戶敞開無圍欄

　　漏洞現象：

　　1、一樓公共樓道窗戶無圍欄;

　　2、一樓公共樓道窗戶打開無限位器;

　　3、樓下較為隱蔽，可藏人;

　　4、樓下樹木緊靠窗戶，可攀爬到1摟2摟窗戶;

　　5、樓道窗戶可從外面打開。

　　堵漏措施：

　　1、一樓窗戶加限位器;

　　2、一樓窗戶在裝修期直接去掉把手進行關閉，防止人員進入;

　　3、園區外面樹木和綠籬進行整理，綠籬控制在1m以下。

　　十四、電梯內無監控或監控不清晰

　　漏洞現象：

　　1、電梯內無監控攝像頭;

　　2、監控頭被遮擋或調轉后沒及時發現;

　　3、電梯照明燈破損，監控頭無圖像。

　　堵漏措施：

　　1、安裝監控攝像頭;

　　2、如無法實現網絡布控，可考慮使用單機式或無線式攝像頭;

　　3、電梯作為從樓宇外進入樓宇內部重要且主要通道，要重點關注，在監控室放在首要播放畫面。

　　十五、小區租戶管理松散

　　漏洞現象：

　　1、物業不掌握租客信息;

　　2、業主將房屋出租后，物業未了解情況，或未在物業備案;

　　3、群租，每戶租客超過規定人次;

　　4、群租房垃圾產生量、自行車量等較多，對園區環境影響比較大;

　　5、群租房租戶對公共設施破壞較大。

　　堵漏措施：

　　1、建立完善的房屋出租備案制度，并按照制度進行執行，與物業費收繳等工作協同開展;

　　2、物業秩序及客服人員將租房戶作為重點巡查單位;

　　3、與業主保持租戶居住情況溝通，重點說明房屋增值保值問題;

　　4、與出租房相鄰業主保持溝通，如出現破壞公共設施、破壞環境則與出租業主進行溝通;

　　5、給租客辦理園區及單元門出入門禁卡，明確編號與使用權限;

　　6、群租房情況上報派出所等治安機構。

　　十六、業主居家不設防

　　漏洞現象：

　　1、出入忘記關門，路過的人臨時起意進行作案;

　　2、長期出門，家中無相應防盜措施;

　　3、與鄰居之間不熟悉，給明目張膽的偷盜分子以可趁之機，以搬家為理由進行盜竊;

　　4、低樓層夏天開窗納涼;

　　5、陌生人敲門輕易開門;

　　6、強行破拆入戶門進行盜竊。

　　堵漏措施：

　　1、開展居家安全培訓;

　　2、引導業主戶內窗戶安裝限位器，在窗戶上放置易響動的物品、花盆之類的;

　　3、引導業主安裝云警報系統，發生入侵及時預警;

　　4、門鎖安裝限位器。

　　十七、技術開鎖無登記或準入制度

　　漏洞現象：

　　1、技術開鎖人員進入園區開展開鎖服務后，了解到業主家的財富狀況，后期尋機作案;

　　2、盜竊人員掌握技術開鎖能力;

　　堵漏措施：

　　1、如業主家需要開鎖，應找與物業有登記備案的技術開鎖公司進行作業，且開鎖后最好更換鎖芯。

　　十八、開門裝修丟失材料

　　漏洞現象：

　　1、裝修戶開門裝修，工人在臥室作業，臨近裝修戶的工人或搬運工將堆放在門口的裝修材料拿走。

　　堵漏措施：

　　1、閉門裝修;

　　2、裝修材料不要堆放在門口;

　　3、在門口裝一個感應器，“歡迎光臨”語音那種。

　　十九、電動車/自行車停放在偏角位置

　　漏洞現象：

　　1、為求方便將自行車、電動車放在單元門口或偏角，但不在攝像頭范圍之內;

　　2、車輛本身防盜措施不到位，用大力鉗即可剪斷;

　　3、電動車電瓶無保護措施;

　　4、停放在車棚內，但是部件被人拆卸下來。

　　堵漏措施：

　　1、自行車棚、電動車棚等配置有效監控手段，除視頻監控外，還可以考慮增加人工管控手段;

　　2、進出園區車輛可安裝項目號牌，便于進出管理;

　　3、巡邏路線設計將此部分作為重點區域之一，尤其是夜間。

　　4、對僵尸車要及時處理，避免發生車輛損壞時形成思維定式，不予以重視。

　　二十、汽車內放置貴重物品

　　漏洞現象：

　　1、在后備箱、副駕駛位置、后座位置放置筆記本電腦、手包、女士挎包等物品，被偷盜人員看到，尋機作案，一般直接破壞玻璃，拿走物品。

　　2、汽車鑰匙插在鑰匙孔上。

　　3、停放位置較為偏僻。

　　4、車門沒關。

　　堵漏措施：

　　1、物業公司在巡查時如發現車門沒關、車內有貴重物品放置，應及時聯系車主，如車主無法聯系，可考慮蹲守。

　　2、劃定物業對車輛保管義務區域，明確攝像頭攝像區間，避免發生失盜后，責任劃分難。